Vender tu casa puede generar un impuesto: el ISR (Impuesto Sobre la Renta) sobre la ganancia. Es de las cosas que, si te enteras el día de la firma, arruinan la operación. Si te enteras antes, se planea. Aquí lo esencial, en cristiano.
¿Sobre qué se paga el ISR?
No se paga sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia: a grandes rasgos, la diferencia entre lo que te costó adquirir la propiedad (actualizado) y lo que la vendes, restando ciertos gastos y deducciones. Por eso conservar comprobantes es tan importante.
La exención de casa habitación
La ley contempla una exención para la casa habitación (tu vivienda) hasta cierto monto de la ganancia, si cumples los requisitos que marca la autoridad (por ejemplo, acreditar que es tu casa habitación y no haber usado la exención en el periodo que indica la ley). Muchas ventas de vivienda familiar caen total o parcialmente en esta exención. El notario valida si aplica en tu caso.
Saber si tu venta califica para la exención puede cambiar por completo los números. Se revisa antes, no después.
Qué puede reducir la base gravable
Además del costo de adquisición actualizado, suelen poder considerarse (con comprobante fiscal válido):
- Gastos notariales e impuestos pagados al adquirir.
- Las mejoras y ampliaciones (no el mantenimiento) debidamente facturadas.
- Comisiones y ciertos gastos de la operación.
Aquí es donde muchos pagan de más: por no haber guardado facturas de la remodelación o de la compra original.
El papel del notario y el avalúo
El notario retiene y entera el ISR en la operación, y suele requerir un avalúo. Ojo con la diferencia: el avalúo con valor fiscal lo emite un perito valuador; es distinto de la valuación comercial que hacemos nosotros para ayudarte a decidir el precio de venta. Ambos sirven, pero para cosas distintas.
Cómo evitar la sorpresa
La regla de oro: revisa los papeles y la parte fiscal antes de poner la casa a la venta, no el día de la firma. La mayoría de las operaciones que se caen no es por falta de comprador, sino por un tema legal o fiscal que nadie revisó a tiempo. Nosotros te damos orientación fiscal y coordinamos con notaría para que llegues a la firma sin sustos.
En resumen
El ISR se paga sobre la ganancia, hay una exención de casa habitación que puede aplicar, y conservar comprobantes reduce lo que pagas. Nada de esto se improvisa: se revisa antes de vender.
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